Conquistar o imóvel próprio é um dos objetivos mais almejados para uma vida estável. Em grande parte das vezes, como se trata de uma aquisição que envolve altos valores, o alcance desse sonho passa por um financiamento.

Mas nem todo mundo sabe por onde começar a buscá-lo e como ele funciona. Se você quer entender um pouco mais esse processo e quais as maneiras de buscar o melhor financiamento de imóveis, está no lugar certo. Venha conosco!

Entendendo o financiamento imobiliário

Financiamento imobiliário nada mais é do que um empréstimo feito especificamente para a compra de imóveis. A instituição financeira que realiza o financiamento paga ao proprietário do imóvel o valor total, e o solicitante do financiamento quita a dívida em parcelas, às quais serão agregadas a correção monetária, a taxa de juros, seguros e, eventualmente, taxas de administração.

É o tipo de financiamento que dispõe dos maiores prazos do mercado, chegando até 35 anos, e pode-se financiar até 90% do valor do imóvel desejado – seja usado, novo, na planta ou em construção.

É possível financiar um imóvel por meio de bancos e outras instituições financeiras ou, ainda, diretamente com a construtora, em casos de imóveis na planta ou em construção.

Para escolher o melhor financiamento para você, é preciso considerar variáveis importantes, como o valor do imóvel, as taxas de juros, o prazo e o sistema de amortização que será aplicado.

Eu posso financiar um imóvel?

Ao solicitar o financiamento de um imóvel, a financiadora fará um cadastro com seus dados e pedirá a documentação necessária para avaliar se você está apto. Basicamente, será feita uma análise de risco de crédito, levando em conta seu score de crédito, sua renda e capacidade de pagamento, dívidas e inadimplências.

Portanto, para se assegurar de que seu perfil de crédito é compatível com a aquisição de um financiamento, é importante estar com o nome limpo, sem problemas com o Fisco ou a Previdência Social e ter renda compatível com o financiamento pretendido. Além disso, é preciso ser brasileiro nato, naturalizado ou estrangeiro com visto permanente de residência e também ter ao menos 18 anos de idade ou ser menor emancipado com no mínimo 16 anos.

É importante lembrar que a renda total apresentada para solicitar o financiamento pode ser composta por mais pessoas, familiares como cônjuges, pais e filhos, o que poderá aumentar consideravelmente as chances de obter o crédito e de conseguir melhores taxas de juros.

Quais os sistemas de financiamento imobiliário?

No Brasil, há dois principais sistemas de financiamento para imóveis, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

A escolha por um sistema ou outro está principalmente atrelada ao valor do imóvel, mas também leva em consideração a porcentagem do preço do imóvel que pode ser financiada, o limite de taxa de juros e a porcentagem da renda do solicitante que pode ser comprometida na operação.

SFH

O SFH pode financiar imóveis que custem até R\$ 1,5 milhão, sendo que o valor financiado não pode ultrapassar 80% do valor do imóvel. Também é especificado um limite para a taxa de juros aplicada, que deve ser fixa e de, no máximo, 12% ao ano. A prestação não pode exceder 30% da renda do proponente e o prazo máximo de parcelamento é de 35 anos.

Essas exigências devem-se ao fato de o SFH ser regulamentado pelo Governo Federal e por seus recursos serem provenientes dos depósitos do FGTS e da caderneta de poupança.

SFI

O SFI, por sua vez, é um sistema no qual não há restrições em relação ao valor do imóvel, à renda do proponente ou às taxas de juros, de administração ou reajustes. Assim, esse sistema propicia que uma porcentagem maior do valor do imóvel seja financiada, chegando até 90%. E o prazo de pagamento também pode chegar a 35 anos.

Os recursos para o SFI são disponibilizados pela emissão de créditos imobiliários, como Certificados de recebíveis imobiliários (CRI), Letras de crédito imobiliário (LCI) e Cédulas de crédito imobiliário (CCI).

A desregulamentação desse sistema o torna menos restritivo, mas é importante frisar que essa flexibilidade pode implicar altas taxas de juros, além de restringir o poder de compra do proponente a longo prazo, uma vez que ele poderá comprometer uma parcela maior de sua renda com o financiamento.

Quais os custos do financiamento?

Entrada

O primeiro valor a ser desembolsado na aquisição de um imóvel é a entrada. Comumente as instituições financeiras cobram uma entrada de 20% do valor do imóvel, e é interessante pagar o máximo possível, uma vez que os juros serão calculados em cima do valor restante.

Prestações

As prestações mensais são compostas por alguns custos. O principal deles é o valor que de fato será amortizado na dívida, ou seja, aquele que paga o preço do imóvel em si.

Outro valor importante incluso nas parcelas são os juros, que são a taxa cobrada pela financiadora pelo empréstimo do dinheiro. Atualmente, os juros de financiamentos imobiliários estão por volta de 7% ao ano, mas isso não é regra – vale lembrar que, como dito anteriormente, os financiamentos pelo SFH não podem ultrapassar 12% ao ano, mas no SFI não há limitação.

Nas prestações também há incidência de seguros obrigatórios. Em geral, eles cobrem riscos do não pagamento por morte ou invalidez do consumidor e também danos físicos ao imóvel.

Por fim, é possível que haja cobrança de taxas de administração do contrato de financiamento, usadas para cobrir as despesas da instituição financeira com o contrato ao longo do financiamento. São taxas mensais e, no SFH não podem ser maiores que R\$ 25,00.

Quando somados todos esses custos, temos o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento. É muito importante que você exija da instituição financiadora a exposição de todos esses valores, para que possa se programar a longo prazo e cumprir suas obrigações em dia.

Vale lembrar que tanto as prestações quanto o saldo devedor costumam sofrer correção monetária, geralmente balizada pela TR (Taxa Referencial), mas também há financiamentos que utilizam o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

Então o valor das prestações não é fixo?

A oscilação no valor das prestações ao longo do financiamento está diretamente atrelada ao sistema de amortização utilizado na negociação entre a instituição financeira e o consumidor.
A escolha do sistema ideal para cada pessoa é essencial no momento da contratação de um financiamento imobiliário, pois a partir dele é possível ter uma ideia sobre a diminuição ou o aumento das prestações ao longo do tempo, dando mais insumos para que você possa se organizar financeiramente.

Há, no Brasil, três principais sistemas de amortização: o SAC (Sistema de Amortização Constantes), a Tabela Price e o Sacre (Sistema de Amortização Crescente) e.

SAC

No Sistema de Amortização Constante as parcelas vão decrescendo ao longo do financiamento, justamente porque o valor amortizado é constante, como o próprio nome diz.

Portanto, os juros e o saldo devedor diminuem mais rapidamente e esse sistema acaba sendo ideal para quem tem a possiblidade de pagar mais no início do financiamento e quer pagar menos no futuro

Tabela Price

A Tabela Price utiliza uma lógica que prioriza o pagamento dos juros nas primeiras prestações e a amortização do imóvel fica para o final do financiamento.

Isso é feito de maneira que o valor das parcelas seja constante, ou seja, é uma boa opção para quem não tem muito dinheiro no início do financiamento. No entanto, é importante notar que este é o sistema no qual costumam incorrer as maiores taxas de juros do mercado.

Sacre

Já o Sistema de Amortização Crescente é uma espécie de combinação entre o SAC e a Tabela Price. O valor das amortizações é crescente, o que faz com que as parcelas aumentem no início, mas passem a cair em seguida, por conta da redução do valor devido e, em consequência, também dos juros.

Assim, este sistema acaba sendo o que tem menor incidência de juros, indicado para quem busca certa estabilidade nas parcelas, mas também quer pagar um montante final menor.

Quais benefícios posso buscar para facilitar o financiamento?

Um dos benefícios mais conhecidos para o financiamento de imóveis é o uso do saldo do FGTS para compor o pagamento de parte do valor do imóvel. É possível utilizá-lo tanto no pagamento da entrada quanto nas amortizações das parcelas, reduzindo o valor da dívida e o prazo total do financiamento.

Outra opção que pode auxiliar o financiamento de imóveis é recorrer a programas habitacionais do Governo, como o Casa Verde e Amarela, programa que, em 2020, substituiu o Minha Casa Minha Vida.

O objetivo desses programas é oferecer subsídios habitacionais para o financiamento de imóveis, especialmente para famílias cuja renda bruta não seja tão alta e que teriam maior dificuldade de conseguir um financiamento.

É importante lembrar que, para utilizar esses benefícios, é preciso estar atento às suas regras de aplicabilidade e funcionamento. Uma das maneiras, por exemplo, de ter acesso ao dinheiro do seu FGTS é fazer a antecipação do saque-aniversário, e nisso o PB Consignado pode ajudar! Para entender melhor e fazer uma simulação, acesse o PB FGTS.